임대차 갱신이란?
임대차 갱신은 현재의 임차인이 자신이 살고 있는 주택이나 이용하는 상가를 계속해서 활용할 수 있는 권리에 대한 이야기입니다. 이때 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 본다는 점을 기억해야 합니다. 즉, 현재의 계약 조건을 그대로 유지하며 계약을 이어나갈 수 있는 것입니다.
임대차 갱신 요구 기간
임대차를 갱신하고자 할 때, 중요한 기간이 있습니다. 그 기간은 현재 계약이 만료되는 6월부터 다음 해 1월까지입니다. 이 시간 동안에 갱신 요구를 해야 합니다. 갱신 요구를 할 수 있는 상황은 임대인이 제시할 수 있는 여덟 가지 사유에 해당하지 않을 때입니다. 연체 3기나 무단 전대와 같은 사유들이 이에 포함됩니다. 특히 임대인이 철거나 재건축을 이유로 점유 회복이 필요한 경우에는 사전 지를 해야 한다는 점을 주의해야 합니다. 계약 시에 공사의 시기와 기간을 고지해야 하며, 안전 상해 문제가 있을 경우에는 안전 진단 결과서를 제시하거나 재건축이나 철거가 그 사실을 알려야 한다는 내용입니다.
임대조건 변경
임대조건인 보증금과 월세의 변경은 어떻게 이루어지는 걸까요? 중요한 점은 10년 후 임대차 계약을 2년 더 연장할 수 있으며, 이때 보증금의 증감과 월세의 인상이 가능하다는 것입니다. 그러나 12년이 지난 임차인은 계약 갱신 청구권이 없으며, 새로운 계약도 맺을 수 없다는 점을 명심해야 합니다. 상가임대차 보호법에서 규정하는 계약 갱신 요구권에는 범위가 최초 계약일로부터 10년간 영업을 보장해주는 것으로 제한돼 있기 때문입니다.
계약 명의 변경과 계약 갱신권
10년이 지난 후 새로운 계약을 와이프 명의로 변경하면 어떻게 될까요? 계약 갱신권은 없습니다. 중요한 것은 사업 주체의 동일성을 확인하는 것입니다. 즉, 명의만 변경했다 해서 계약 갱신권이 생기는 것은 아니라는 점입니다. 최초 계약일에 어떤 주체와 계약했는지가 유모를 판단하는 기준입니다. 따라서 와이프 명의로 계약을 변경한다 하더라도 사업 주체가 동일하다면 기존의 계약 조건이나 권리에는 변동이 없으며, 계약 갱신권 부여 여부도 최초 계약일과 그동안의 계약 연장 기록을 통해 결정된다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
결론
이 모든 정보는 복잡해 보일 수 있지만, 임차인으로서 자신의 권리를 명확히 이해하고 임대인과의 관계를 원만하게 유지하기 위해 반드시 알아야 할 필수 사항들입니다. 임대차 갱신과 관련해 추가적인 궁금증이 있으시면 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법입니다. 오늘 함께 살펴본 내용은 임대차 갱신 요구에 적절한 시비, 임대인과의 갱신 계약 조건, 그리고 계약 갱신권 범위와 이에 대한 명의 변경의 영향 등에 대한 것이었습니다. 이 모든 내용을 잘 숙지해 두시면 임대차 계약을 갱신할 때 또는 새로운 계약을 준비할 때 큰 도움이 될 것입니다.